Круги по воде

Ипотечный кризис в Украине «ударил» не столько по банкам, сколько по строителям и риелторам.

В нашей стране, как известно, даже зима приходит внезапно (хоть и по календарю). Так стоит ли удивляться наступлению ипотечного кризиса, если его предрекали аналитики задолго до того, как «грянул гром»? Другой вопрос: что делать? Банкам, строителям и их клиентам?

Американские корни и украинские «цветочки»

По словам экспертов, для ипотечного кризиса в Украине были мощные предпосылки. С одной стороны, «виноваты», конечно же, США, с которых начинаются многие истории. С 2006 года американские банки стали фиксировать все большее число невозвратов кредитов неблагонадежными заемщиками. К середине 2007-го ситуация обострилась настолько, что более сотни банков и прочих финансовых учреждений заявили о возможном прекращении своей деятельности. К концу лета кризис «перекинулся» и в Западную Европу, в  результате чего упали котировки акций нескольких крупнейших банков. По сути, весь международный банковский рынок столкнулся с проблемой привлечения займов.

Тем временем Украина нагнетала ситуацию еще и «своими силами». Цены на недвижимость в стране практически постоянно росли в течение многих лет. Уже никого не удивляло, что стоимость жилья в столице и прочих мегаполисах страны стала одной из самых высоких в  Европе. Печальная перспектива ипотеке была обеспечена, ведь дорогое жилье означает, что кредиты на него будут «неподъемными». Кстати, здесь есть парадокс: недвижимость в Украине дорожала отчасти и благодаря этой же самой ипотеке, а точнее — ее относительной доступности. Иными словами, развитие ипотеки давало толчок росту цен на жилье, а тот в свою очередь грозил ограничить ипотеку.

Между тем, специалисты Нацбанка стали выражать обеспокоенность завышенной оценкой ипотечных залогов во многих банках. Пошли слухи о том, что за определенную плату оценщики искусственно (и порой значительно) завышают стоимость залога. В случае невыплаты кредитов такие сделки принесут убытки банкам, а большое число «переоцененных» залогов грозит кризисом всему рынку. Впрочем, и без махинаций вопрос по залогам стоял очень остро. Ведь, если кредит выдан под квартиру стоимостью 100 тыс. долларов, а она через год подешевела до 70 тысяч, при невыплате займа уже на уровне одной сделки у банка будут заметные убытки. А теперь представьте масштабы явления с  учетом того, что за прошлый год объем кредитов, предоставленных под залог недвижимости, составил более 57 млрд. грн.

Повышать или прекращать

И хотя в течение последнего года звучало немало утешительных слов о том, что Украина – «это вам не Америка» и  кризис жилищного кредитования нам не грозит, он все-таки случился. Взять в долг на квартиру сегодня если и возможно, то очень дорого. Особенно это касается операций в национальной валюте. Так, ряд крупнейших банков (среди которых «Укрсоцбанк», «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль») переставили выдавать ипотечные кредиты в гривне. Другие продолжают предоставлять эту услугу, но значительно повысили тарифы. В некоторых банках тариф по жилищному кредитованию достигает 25% годовых.

За комментариями по поводу сложившейся ситуации «Статус» обратился в ряд отделений украинских банков, однако практически во всех решительно отказались высказывать какие-либо мнения, сообщив «что не комментируют кризис» (а значит, как минимум, признают его существование), «отказывают говорить о негативе» и т.п.

«Ипотечный кризис в Украине действительно существует, — поделился впечатлениями со «Статусом» начальник отдела клиент-менеджеров розничных клиентов ОАО АБ «Укргазбанк» Алексей Сморгунов. — Его возникновение напрямую связано с искусственным повышением цен на рынке вторичной недвижимости. Донецкий регион, как крупный промышленный центр, имеет достаточно высокий спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, что делает данную ситуацию особенно актуальной в Донецке и  области».

Впрочем, далеко не все банкиры комментируют сложившуюся ситуацию как кризис. Многие акцентируют внимание на  том, что в борьбе с разогнавшейся инфляцией Нацбанк и правительство стерилизовали около 15 миллиардов гривен, что тут же повлекло заметное снижение ликвидности банковской системы. Да к тому же НБУ усилил резервные требования к банкам, которые выдают долгосрочные кредиты. И что, мол, оставалось делать финансовым учреждениям, чтобы не терпеть убытки от возросших издержек по ипотеке? Либо повышать тарифы, либо вообще прекращать этот вид кредитования. Вот и выбрали одни первое, другие – второе.

«Я думаю, не стоит говорить о  естественной природе кризиса в Украине, — сказал «Статусу» старший экономист отдела сопровождения организации продаж филиала «Донецкое РУ» ОАО «Банк «Финансы и кредит» Денис Наталич. — Как таковой, мне кажется, кризис отсутствует, скорее, можно наблюдать некую временную стагнацию рынка. Если отследить причины такого явления, то в первую очередь нужно отметить резкое повышение ставок банками вследствие мероприятий Национального банка Украины, направленных на введение в действие антиинфляционных мер. Конечно, не в последнюю очередь недоступность квадратных метров обусловлена и спекулятивными сделками, и  инфляционными процессами. Хотя если мы будем рассматривать ситуацию в средне- и  долгосрочной перспективе, то не увидим стабилизацию рынка. Безусловно, присутствует ряд рисков. И на данном этапе возможен переход в стадию именно кризиса, но сейчас это во многом зависит от того, насколько далеко пойдет Нацбанк. Что касается особенностей ситуации в регионе, то на сегодняшний день стоимость квадратного метра все же меньше, нежели в столице. Правда, говорить о  кардинальном отличии рынка недвижимости в донецком регионе от, скажем, киевского не приходится».

Последствия и жертвы

Однако ипотечный кризис коснулся не только банковских учреждений и их заемщиков. От него уже «стонут» строительные компании. «Снижение объемов кредитования населения приведет к  тому, что небольшие строительные компании, работающие на рынке жилья, будут вынуждены приостановить строительство из-за недостатка оборотных средств», — считает первый вице-президент Холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар. Печальную динамику эксперт отмечает уже сегодня. По его словам, состояние поступлений инвестиций в мае этого года говорит о том, что активность рынка уменьшилась приблизительно на треть.

Однако больше всего, пожалуй, ипотечные перипетии отразились на бизнесе риелторов. Готовя этот материал, «Статус» пообщался с представителями нескольких агентств недвижимости. По понятным причинам рассказывать о своих проблемах они соглашались только «без упоминания названия фирмы в прессе». Большинство из них отметили, что практически не  совершали (или вообще не совершали) сделок с жилыми и нежилыми помещениями еще с начала апреля (!) нынешнего года, другие оказались не у дел в мае.

Финансисты, впрочем, склонны рассматривать проблему кредитования гораздо шире сегмента ипотеки. Мол, из-за дефицита гривны сворачиваются также и другие виды кредитования. В результате бизнесмены вынуждены брать кредиты не только в банках, но и в других организациях (нередко под высокие проценты – до 30–40% годовых) и перекладывать свои возросшие расходы на производимые услуги и товары. Словом, все, чья деятельность была связана с кредитами, вынуждены повышать свои расценки. А  предприниматели-потребители их товаров и услуг, соответственно тоже.

А дальше?

«Сложившаяся конъюнктура рынка, вероятно, не будет изменяться еще какое-то время, — высказал свое мнение «Статусу» Алексей Сморгунов. — В Донецке, например, целыми кварталами возводятся новостройки. Причем это – не только жилые дома, но также и крупные бизнес-центры, гостиничные и другие комплексы. Примерно такая же ситуация на  строительном рынке в столице Украины и других крупных городах. Когда цены на  рынках вторичной и первичной недвижимости сровняются, кризис неизбежно будет преодолен».

«Ипотечный кризис в Европе, вероятно, приведет к снижению цен в странах ЕС, — рассказала «Статусу» директор агентства недвижимости «Спутник плюс» Татьяна Величко. — Однако в Украине то же самое произойдет вряд ли. В  нашей стране недвижимость по-прежнему остается одним из выгодных способов вложения капиталов, а потому всегда пользуется спросом, можно сказать, при любой цене. Возможно, после нынешнего шока риелторский бизнес снова будет набирать обороты, но прежних темпов достигнет вряд ли в ближайшее время. А вот бизнесменам, которые покупают офисные помещения и еще и не имеют возможности взять кредит, вероятно, придется несладко».

«В нынешних условиях у рядового гражданина осталось не так много инструментов для инвестирования, — считает Денис Наталич. — Сейчас большинство инвестфондов показывают отрицательную доходность, и остается два крупных инструмента для инвестиции: банковские депозиты и недвижимость. На данный момент, несмотря на высокую стоимость квадратных метров и практическую недоступность ипотечных кредитов, рецессии на  рынке в долгосрочной перспективе быть не должно».

Впрочем, предсказать все последствия ипотечного кризиса – как за рубежом, так и в Украине, никто не  берется. Ведь, по сути, западный мир с подобным явлением в таких масштабах сталкивается впервые. Утешает лишь опыт США, которые неоднократно сталкивались с ипотечными кризисами и каждый раз возвращались «на круги своя».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анна Манухина, начальник отела сопровождения организации продаж филиала «Донецкое РУ» ОАО «Банк «Финансы и кредит»:

— Я не согласна с тем, что Украина переживает ипотечный кризис. Да и в ближайшее время это нам не грозит, слишком мало украинцев воспользовались ипотечным кредитом. Банки страны со всей тщательностью оценивают платежеспособность заемщиков. Чтобы получить необходимую сумму для приобретения недвижимости, нужно иметь определенное финансовое состояние. Несмотря на то, что предложение на рынке недвижимости Донецкой области не ограничено, рыночная стоимость 1 кв. м определена очень высоко. Поэтому жилье на сегодняшний день доступно не каждому.

МНЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЯ
Иван Теплицкий, клиент банка:

— О том, насколько доступно жилищное кредитование и есть ли в стране ипотечный кризис, можно судить из  простых расчетов. Например, если взять кредит – 100000 гривен на 10 лет под 25% (именно такие тарифы сегодня существуют), то придется заплатить в итоге почти 300000 гривен, то есть, переплатить в 3 раза. Разве можно говорить, что это нормальные условия и кризиса не существует?